针对年轻客户群体,品牌公寓做“苹果”还是“小米”

更新时间:2019-07-21   总裁智库(CEO智库)

随着“雷布斯”、连锁酒店纷纷涉足长租公寓,品牌公寓崛起后并持续走热。公寓行业因为其天文数字的存量以及其低得可怜的品牌率无时无刻不吸引着资本和创业者的兴趣。


5月14日,中国公寓联盟成员自如寓、YOU+、青年汇等十一家公寓的行业精英齐聚深圳,协纵国际创始人郝志华于环境优美的协纵青年公寓——坂田居二期盛情接待所有来宾并带之参观,在随后的论坛会议上各位精英各抒己见,让彼此对公寓产品产生了新的思维和认知。协纵国际的其中一位创始人也在会议上真诚的分享了协纵青年公寓创建与不断发展的经验。


在央视的采访中这位协纵的创始人曾说:当年我从国外学成归来,到香港寻找机遇,由于举目无亲工资可谓入不敷出。我当年借住别人一个居室的小房子中,房子只有大约8平米,有一次太太从老家来看我,由于床上无法睡下两个人,地上也无法睡下一个人,只能把桌子撤走,地上还是放不下床垫。生活的艰难让我有负于当丈夫的责任,面对太太留下了人生中第二次眼泪。正是因为这段经历,在创建协纵青年公寓之初,就定下了产品的一个重要价值主张,就是一定要用亲民的价格和优良的性价比让在外漂泊的人生活得更有尊严,更加舒适和欢愉。


如果说这种漂泊的经历令其产生创立协纵青年公寓的情怀与雷布斯投资公寓的情怀是相似的话,那么这段经历便令协纵的管理人们更关注青年白领的基础、刚性的需求,也就是亲民的价格,舒适而实用的布局和关怀他们心灵需求的服务。


从市场价格分析,相对于其他价格普遍走"苹果"定位的产品,协纵公寓坚持从租金上照顾了青年人的收入,面积上拒绝表面豪华实际小得像鸟笼的局促布局,配置上更能满足青年人的刚需。从高性价比这一特点分析,协纵青年公寓更类似于“小米手机”的定位,因为价格更加亲民、性价比更高。


协纵公寓坂田居图片

公寓产品,别看短期广告看长期“疗效”


从长租公寓的经营来讲,真正的住户体验是最重要的,两个经营指标是关键,一是经营效率,二是空置率。


长期公寓前期投入成本高,加上高赋税,毛利率远远低于酒店,低“空置率”便成了效益的最后一条防线。而且任何华而不实的装修、面积、噱头和广告以及过多的营销花销都将增加成本并不得不转移给客户。好的情怀营销确实会吸引顾客,但一旦住进去就如鞋子穿在脚上,感受自知。真正高性价比、有良心的产品才会使顾客长期使用。从已经不高的利润里再拿出一部分让客户受益,是长期维持高出租率最朴实的要素。


根据测算,12-35平米的户型,1-2个人住起来刚刚好。至于租金方面,刚毕业的年轻人月薪大致在4000-10000元,能接受的租金相当于月薪的四分之一到三分之一,约为1000-2500元。因此,协纵公寓的可租赁面积均为15-35平米左右,定价上尽可能低于周边一居室的租金,两居室、三居室的价格与周围持平或者略低,以确保在租金上的竞争力。


据有关数据分析,青年人租房比例高达53.2%,青年人租房已成为社会关注的话题。租什么房,租房权益是否能得到保证也变成了青年租客头疼的事。而青年连锁公寓的出现,恰恰能解决这一系列问题。


花多少钱?


前面已经提过,刚刚参加工作的青年人收入普遍较低,租金不会超过收入的30%,在满足了一定的生活质量后他们不得不控制租房的成本,这也导致满足青年人刚需的公寓产品如今占取市场的主要份额。


租客的权益是否能够得到保证?


面对租房市场的种种乱象,有一部分的青年赞同“租房是其了解社会阴暗面的第一课”,这突显出租房市场中存在的一系列侵权问题,已给青年人才带来了极大的困扰。因为房东和中介的违法成本低,他们无需担心违法后受严重的惩罚。而规范的品牌连锁公寓,物业直租,管理的标准化建设也成了青年租客的优先选择。


坂田居租客实际居住图片

成本控制与高效运营是发展的前提


长期公寓最早兴起于国外。美国出租房源里,60%都是品牌公寓,中国这一比例只有2%到3%。如何建设完整规范的经营产业链、拓展服务领域,也是未来行业发展的重中之重。


黄先生介绍到,一些品牌公寓运营者并没有把我们当作品牌公寓去类比这是对的,事实上协纵并非以公寓经营为主要定位,公寓只占大约三分之一的收入。协纵是成长企业物业空间和服务外包商,主要围绕着两个维度,第一个维度是通过物业提供的,我们通过改变价值被低估物业的功能、格局和品质,在中国以柔性办公室为产品为企业提供办公场地(写字楼)和企业员工居舍服务(协纵青年公寓)。


另外就是给企业提供咨询服务,营销外包、投资顾问、谨慎调查、企业管理咨询等服务。


服务都是围绕着物业的价值提升,和客户需求而展开。在物业价值提升方面协纵更倾向综合物业形态。坂田居是个好的雏形,我们为华为的白领员工提供居所,为他们的合作方项目组提供开放联合办公空间,同时配套少量商业、文化创意为主题的物业,这一切形成很有吸引力的物业和服务生态圈。而产品设计也同样注重细节,公寓设有前台、有免费WIFI、清洁、叫醒、送餐等服务,同时也融合了传统小区的物业管理,配置了24小时自助洗衣店、自助式健身房、24小时会客休息室等公共服务。尽最大努力的去满足客户所需。



(文章发布于:2015-05-19)

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